▣ 임대기간의 산정
현행 세법상 3개월까지는 임차인이 거주하지 않아도 임대기간에 포함되지만 3개월이 지나면 임차인 전입시까지의 기간은 임대기간에서 제외된다.
▣ 민간건설 임대주택사업
① 개인사업자
ㄱ) 취득 단계
- 임대를 목적으로 건축한 전용면적 60평방미터(18평)이하의 공동주택 → 취득세, 등록세 전액 면제
- 토지를 매입해 주택 신축 시 → 토지 분에 대해서는 과세
ㄴ) 보유 단계
- 재산세 → 50% 감면
ㄷ) 양도 단계
- 5년 임대 후 양도 시 양도소득세 100% 면제
② 법인사업자
- 개인사업자와 동일하나 토지분에 대해서는 5배 중과
- 대도시 내에 전용면적 18평이 넘는 주택 건설 시 등록세도 5배 중과
(단, 법인설립이 5년이 지났거나, 주택건설사업자로 등록 된 경우 중과세 않는다.)
- 임대주택 양도로 순자산이 증가하면 법인세 납부.
※ 임대사업자로 등록할 수 없는 다가구주택(단독주택으로 분류) 소유자도 양도소득세를 감면
받을수 있다.
- 장기임대주택이 다가구인 경우 1가구를 주택 1호로 본다는 예규에 따라 다가구주택이 임대주택법에
의한 임대사업자등록이 불가피한 경우라도 2가구 이상을 임대한 사실을 임대주택의 소유지 관할 세무서
장에게 주택임대신고서에 의해 신고하고, 그 임대 기간이 5년 경과한 때에는 장기임대주택에 의한 양도
소득세 감면.
- 기존주택을 매입해 5년을 임대했다면 → 50% 감면.
- 건설 해 임대 한 경우 → 100% 감면. ☞ 전용면적 25,7평 이하인 경우 해당.
▣ 매입주택 임대 사업
① 개인사업자
ㄱ) 취득 단계 : 취득세, 등록세 면제
- 임대를 목적으로 건축 등 공동주택(아파트, 다세대, 연립)이나 신규 분양 공동주택을 최초로 승계
취득한 때,
- 전용면적60평방미터(18평) 이하
- 농어촌특별세, 교육세 면제
- 중고주택을 매입하는 경우 전용면적 18평 이하의 공동주택이라도 취득세, 등록세 납부 대상.
ㄴ) 보유 시
- 재산세 : 과세표준액의 0.3 ~ 7%부과되는 재산세 중 전용 18평이하의 경우 공동주택 2가구 이상일 때
50%가 감면.
- 종합토지세 : 합산과세가 누진세율이 적용.
- 전용면적 18평 이하의 공동주택이면 0.3%로 합산 과세.
- 사업소득세 ; 월세인 경우만 납부. 전세임대는 과세대상에서 제외.
② 법인사업자
ㄱ) 등록 시
- 개인의 경우와 동일
- 대도시 소재 전용면적 18평 초과 주택 구입 시
- 취득세 → 2%
- 등록세 → 3%의 5배 중과.
- 법인설립이 5년이 지났거나 주택건설사업자로 등록된 법인은 중과제외.
ㄴ) 보유시 - 종합토지세 : 개인사업자와 동일
- 법인세 : 월세인 경우만 납부
- 부가가치세 : 주택임대인 경우 면세.
ㄷ) 양도시
- 조세감면법상 미분양아파트를 2가구 이상 구입하여 임대주택사업자로 등록한 후 5년 이후에 양도 시
100% 감면
- 다세대, 연립, 다가구, 단독주택에 대한 감면 규정은 미분양아트와 달라 1986년이후 신축된 주택이나
1986년 1월1일 이후 본인이 입주 한 사실이 없는 다세대, 연립, 다가구주택을 매입한 경우 양도소득세는
5년 임대 후 매도 할 때 50%, 건설한 경우 임대 후 매도 할 때 10% 감면.
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