부동산 등기부등본은 국가가 만들어 놓은 공적 장부로서 부동산에 관한 권리관계 및 현황이 기재되어 있습니다.
등기제도의 핵심을 이루는 등기부는 부동산의 권리관계를 기재하는 공적장부로개개의 부동산에 관한 일정양식의 두가지가 있으며 1필지의 토지나 1동의 건물에 대하여 1개의 용지를 사용한다.
등기용지는 표제부, 갑구, 을구의 세부분으로 구성된다.
▣ 등기부등본의 구성
등기부등본은 부동산의 표시를 나타내는 표제부와 소유권을 나타내는 갑구 및 소유권이외의 권리관계를 나타내는 을구 등으로 구성되어 있습니다.
그러나, 을구에 기재된 사항이 전혀 없거나 기재된 사항이 말소되어 현재 효력이 있는 부분이 전혀 없을 때에는 표제부 및 갑구만으로 구성되어 발급됩니다.
1) 표제부
⊙ 개념
표제부는 부동산의 소재지와 그 내용을 표시합니다. 토지의 경우에는 지번/지목/지적을, 건물인 경우에는 지번/구조/용도/면적 등이 기재됩니다.
다만 아파트 등 집합건물의 경우에는 전체 건물에 대한 표제부와 구분된 개개의 건물에 대한 표제부가 따로 있습니다.
면적은 ㎡로 표시되어 있는바 이것을 3.3으로 나누면 평(坪)이 됩니다.토지의 분할이나 지목의 변경 또는 건물 구조의 변경이나 증축 등에 의한 면적변경도 표제부에 기재합니다.
⊙ 유의할 사항
계약하고자하는 부동산의 지번과 표제부에 표시된 지번의 일치 여부를 반드시 확인합니다.
(아파트 등의 집합건물의 경우 동/호수까지 확인해야 함)
2) 갑구
⊙ 개념
갑구에는 소유권에 관한 사항이 기재됩니다.
소유권에 대한 압류, 가등기, 경매개시결정등기 그리고 소유권의 말소 또는 회복에 관한 재판이 진행중임을 예고하는 예고등기, 소유자의 처분을 금지하는 가처분등기 등이 모두 갑구에 기재되는 사항입니다.
그리고, 이러한 권리관계의 변경 소멸에 관한 사항도 역시 갑구에 기재됩니다.
ㆍ소유권자의 이름을 잘 확인한 후 계약시에 소유권자와 직접 계약을 체결하도록 해야 합니다.
ㆍ단독주택의 경우 토지와 건물 등기부등본을 모두 확인하여 토지소유주와 건물소유주가 동일인인가를
확인 합니다.
ㆍ압류, 가압류, 가등기, 예고등기 등이 없는지 확인합니다.
⊙ 용어 설명
ㆍ소유권보존등기는 그 부동산에 대하여 제일 먼저 하는 등기를 말합니다.
ㆍ소유권이전등기는 소유권을 이전하는 등기이며 소유권이 지분으로 이전된 경우에는 2인 이상이 그 부동
산을 공동으로 소유한다는 것을 의미합니다.
소유권이 이전되더라도 전 소유자란은 붉은선으로 말소하지 않습니다.
붉은선으로 말소하는 경우란 당해 등기에 대한 말소등기가 있는 경우에 한합니다.
ㆍ압류는 채무자가 자신의 재산을 마음대로 처분하지 못하도록 하는 강제집행임.
ㆍ가등기는 토지 혹은 건물을 매입한 사람이 어떤 사정에 의해서 당장에 등기를 넘겨받지 못하는 경우
자신이 토지 혹은 건물의 소유권을 이전받을 지위에 있다는 것을 등기부상에 올리는 것임.
ㆍ가처분은 토지 혹은 건물의 소유자가 함부로 매매하거나 담보설정, 임대 등 일체의 처분 행위를 하지
못하도록 하는 것임.
ㆍ예고등기는 토지나 건물과 관련하여 소송이 진행중이라는 것을 알려주기 위해서 법원에서 하는 등기임.
3) 을구
⊙ 개념
을구에는 소유권 이외의 권리인 저당권·전세권·지역권·지상권 등이 기재됩니다.
그리고 이러한 권리관계의 변경 이전이나 말소도 을구에 기재합니다.
⊙ 유의할 사항
ㆍ저당권 혹은 전세권이 먼저 설정되어 있는 경우 이후의 임차인은 해당 부동산이 경매가 될 경우 임차인
은 저당권 혹은 전세권자들이 배당받고 난 후 나머지 금액에 대해서만 배당을 받을 수있게 됩니다.
ㆍ저당권이나 전세권이 해당 부동산의 시세의 50%이상 설정되어 있는 경우 임대차 계약시에 위험도가
높다고 볼 수 있습니다.
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