▣ 계약 전
- 등본 열람과 확인서류 법원 등기소에서 등기부 등본 열람과 담보를 설정하고 가등기 여부도 확인한다.
- 구청 또는 군청의 도시계획과에서 도시계획 확인원을 점검한다. 구청 또는 군청에서 건축물관리대장과 토지대장을 점검하고 면적,지번,소유자를 확인한다.
[유의사항]
* 매도자 : 양도 소득세 확인
* 매수자 : 등록세와 취득세 확인 -계약 상대방이 등기부상 적절한 소유자인지 실제 소유자인지 확인하고 실소유자가 아닌 대리인과 계약을 체결할 때는 소유자의 대리권에 관한 위임장과 인감증명 첨부를 확인하여 적절한 대리인인지를 확인하고 계약을 체결한다.
- 완전한 소유권을 획득하기 위해서는 소유권에 제한이 되는 가등기,예고등기, 근저당,저당권,압류,가압류 등을 확인하고 향후 처리 방법에 대한 약정을 명확하고 분명하게 한다.
▣ 계약 시
- 계약 당사자 확인
- 계약서를 쓰기 전 계약 당사자인지 대리인인지를 확인.
- 대리인일 경우:위임장,인감증명서,주민등록증 확인.
[계약 내용 결정]
- 등기부등본상과 토지대장상의 목적물 표시
- 대금의 액수와 지불시기
- 매수,매도인의 성명,주소,주민등록번호
- 부동산의 명도시기
- 부동산 소유권의 이전 및 매매 물건의 멸실,훼손 등 매도인의 책임사항
[약정]
- 등기부상의 면적과 실제면적의 차이가 발생하는 경우가 있으므로 차이가 발생하는 경우 매매금액의 정산 방법에 대한 약정.
- 매매계약 이후 잔금 지급일 이전에 발생가능한 추가 저당권을 설정하고 이중 계약등에 대비해 별도 약정.
[작성]
- 숫자:아라비아 숫자보다는 한자로 표기한다.
- 내용:알기 쉽게 쓰고,특약란에는 차후 분쟁의 소지가 있는 것은 다 적어도 좋다.
- 계약서 작성후 이상이 없으면 기명,날인후 계약금을 건네주고 영수증을 받으며 매도,매수,입회인이 1부씩 보관
▣ 계약 후
[잔금 지급시]
- 등기 이전에 필요한 서류를 함께 받아 소유권 이전 등기를 하는데 불편이 없도록 한다.
- 잔금 지급시 법무사의 도움을 받는것이 좋다.
- 잔금 기일이 장기인 경우:중도금과 잔급 지급 전에 등기부등본을 재확인하여 계약후 중요한 권리 변동이 있는지 확인한다.
- 계약하기 전 등기부등본을 확인하고 하자가 없으면 게약을 체결하는 관행을 악이용하는 사기수법으로 계약서 작성시 등기부등본에 하자가 없게 한 후 중도금이나 잔금지불시기, 소유권이전시기에 맞춰 집을 담보로 잡히는 방법이다.
- 이런 피해를 방지하기 위해서는 중도금이나 잔금을 치를 때에도 등기부등본을 들여다봐야 하며 계약서를 작성할 때 '계약 후 저당권등이 설정됐을 경우 해약하거나 위약금으로 문제 발생자가 얼마를 배상한다' 등의 특약사항을 명시해 공증을 받아두도록 한다.
▣ 등기 이전 시 필요한 서류
매도인 : 검인 계약서/등기권리증/매도용 인감증명서/주민등록등본
매수인 : 검인 계약서/주민등록등본/등록세영수필확인서/통지서/국민주택 매입필증/토지대장/건축물관리대장
▣ 계약시 주의사항
[신원 확인]
① 거래하는 양쪽 모두 안심하고 계약할 수 있도록 반드시 상대방에게 주민 등록증 등을 통해 신원을 밝히고 매입자와 세입자는 계약 당사자가 부동산 실 소유주인지를 확인한다.
② 대리인일 경우 위임,증빙 서류를 반드시 확인한다.
[방문과 계약]
① 방문자의 신원, 즉 이름과 연락처를 확인하고 약속 시간은 가족이나 이웃이 함께 있는 시간으로 한다.
② 방문 시에는 되도록 여자 혼자서 찾아가지 않도록 한다.
③ 토,일요일이나 당일에는 되도록 계약을 피하고 계약을 서두를 경우 계약 내용을 더욱 꼼꼼히 살핀다.
④ 계약서 작성 시 양쪽 모두 입회인을 배석시키면 좋고 권리 관계가 복잡한 경우 나 등기 절차는 공인중개사 또는 법무사에게 의뢰하면 안전하다.
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